רבים חושבים כי רכישת נכס מקרקעין מכונס נכסים בישראל היא הדרך הקלה לקנות נדל"ן במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, אולם מתברר כי רוב מוחלט של העסקאות הללו נמכרות במחירי שוק ולעיתים אפילו במחירים גבוהים ממחירי השוק בישראל ■ לא בכדי משקיעים רבים מושכים את ידיהם מעסקאות כינוס הנכסים בישראל ופונים ליעד מועדף במזרח אירופה לצורך כך
פעמים רבות אנו שומעים על סיפורים ורצונות של רבים בארצנו לרכוש נכס מקרקעין בישראל (בין אם זו קרקע , דירה , חנות , בניין או אפילו מרכז מסחרי) באמצעות כונס נכסים כי אז העסקה נתפשת בעיני הציבור כעסקה חלומית שמתבצעת במחיר נמוך ובמהירות תוך רווח קל ומיידי כביכול.
לא כך הם פני הדברים ברוב מוחלט של רכישות באמצעות כונסי הנכסים הישראלים , פעמים רבות הנכסים נמכרים כאמור במחירים לא משתלמים וגבוהים כאשר כל המטרה של הרוכש לרכוש את הנכס במחיר משתלם נשמטת תחת רגליו, לפיכך עסקאות רבות של כינוסי נכסים במקרקעין תופסים תאוצה היום בבירת רומניה, בוקרשט, בה מומחים בשוק הרומני מצליחים לרכוש נדל"ן בהליכי כינוס נכסים במחירי נמוכים מערך השוק.
"הפרוצדורה והדינים ברומניה בהליכי רכישות נדל"ן בכינוס נכסים מאפשרים לנו תמרון וכדאיות גדולה יותר מאשר בישראל" מעיד על כך עו"ד ונוטריון אבי אורן, מנכ"ל רומניה – ישראל הפעילה בשוק הרומני שנים רבות ובעל ניסיון רב בתחום הנדל"ן הרומני.
תחילה, כדי להבין בעצם איך רוב העסקאות בישראל באמצעות כונסי נכסים הפכו ללא משתלמות יש להסביר את המונח כונס נכסים ואת הרציונל העומד מאחוריו. כונס נכסים הינו שם כולל למכירה כפויה בד"כ של נכס לרבות מקרקעין באמצעות בעל תפקיד שיכול להיות בישראל בעל מינוי מלשכת ההוצאה לפועל ו/או מבית המשפט. על אותו בעל תפקיד לפעול לצורך שימור הנכס ומימושו בהליך התמחרות מסודר לצורך מיקסום התקבולים בגינו, כלומר האינטרס של כונס הנכסים הוא בעצם לקבל כמה שיותר כסף על הנכס שאותו הוא מוכר.
"כיום ברומניה ההליכים לצורך רכישה נכס מקרקעין מכינוס נכסים היא פשוטה יותר מאשר בישראל וניתן לרכוש נכסים במחירים נמוכים יותר משמעותית מערך השוק וזאת באמצעות אסטרטגיה נכונה מסחרית ומשפטית של העיסקה" מסביר עו"ד אבי אורן.
מבדיקה מול עורכי דין המתמחים בהליכי חדלות פירעון עולה כי בישראל הליכי כינוס הנכסים ארוכים ומסורבלים ולא פעם בתי המשפט ולשכות ההוצאה לפועל לא מאפשרים לבעלי התפקידים גמישות בהליכי המכירה של הנכסים, במיוחד אם מדובר בנכס מקרקעין.
כאשר נכס מקרקעין נמכר בהליכי כינוס נכסים יש להציג שמאות ריאלית לגבי אותו מחיר של הנכס, אולם לא פעם בתי משפט ולשכות הוצאה לפועל בישראל לא יקבלו מצב שבו כונס הנכסים ינסה להעביר הצעה נמוכה מהערכת השמאי. במקרה כזה בתי משפט ולשכות ההוצאה לפועל בישראל ישאלו הרבה שאלות כמו איך יכול להיות שמחיר הנכס לא תואם את השמאות בתיק, אולי צריך לפרסם את הנכס מחדש לקהלים נוספים ויגדילו לעשות פעמים כאשר ידרשו לבצע התמחרות חדשה אם נפל בהליך איזה פגם אפילו קטן ודק.
בעוד שמומחים המכירים את המטריה לרבות הדין והשוק הרומני יכול לעיתים לאשר עסקות נדל"ן של כונסי נכסים בזמן מהיר יחסית של נכסי מקרקעין מתחת למחיר השוק בצורה משמעותית ברומניה.
"אנחנו לא מתלהבים להיכנס לכל עסקה ברומניה אם אין היתכנות להיתר בנייה באופק הקרוב או מחזיקים בפועל בהיתר בנייה בקרקע, כך שצריך לבחון כל עסקה בצורה מאוד מקצועית ומדוקדקת גם אם זה אומר להוציא כספים רבים טרום העסקה לצורך בדיקת הכדאיות, ואם אנחנו עובדים בעסקאות של כונסי נכסים בבוקרשט אני חושב שזה אומר את הכל" מסכם עו"ד אבי אורן.
